什么情况下该加速还款？
看了网上朋友的评论，笔者同意网友的意见：有能力的情况下，加速偿还自住房按揭贷款，能够起到节省利息支出，改善家庭负债的效果；对于投资类房产，则情况相反，最大限度地延长还款期限（amortization）,无需进行任何形式的加速还款。
有位网友举例说，自己的朋友加速把投资房的按揭贷款还清了，之后发现，租金净收入 比原来高，因此所得税比没还清贷款时多，于是将投资房又做了再贷款（Refinance）,把取出的现金加速偿还了自住房按揭贷款，并在报税时以出租房的 利息支出来抵减租金收入，而税局认为投资房的按揭贷款利息支出不可以抵税，虽然借款人入秉法院，但最终结果是税局获胜。从上面的例子来看，如果偿付能力很 强，可以先投资RRSP或TFSA等避税或延税的理财产品，然后再选择加速偿还自住房按揭贷款。出租房的按揭贷款无需加速偿还。
加速还款的办法
1丶选择加速的两周或每周付（accelerated biweekly or weekly），这两种付款方式下，月供中都有一部分款项直接用于偿还本金，虽然每期金额不大，但日积月累下来，对加速还款是有帮助的。另外，付款频率越 快，利息支出越少。没有能力一次过大比例提前还款的消费者，可以选择加快还款频率，以及选择“加速两周/每周付” 的月供方式。
2丶利用银行允许的提前还款额度，加速还款。例如，BMO（满地可银行）允许封闭 式（closed）按揭贷款借款人通过每年提高月供款20%，或每日历年加速偿还原定贷款本金的20%来进行加速还款，即，提前还款便利为 20%+20%。还款金额直接用于清偿本金，是最快最有效的提前还款的方式。如果是开放式（Open）的贷款，可以随时还清按揭贷款，没有比例限制。
需要注意的是，封闭式贷款提前还款额度各个银行有不同的规定，即使是同一个银行，不同的产品，也有可能不一样。例如，BMO的5年和10年低利率（Low-rate）封闭式按揭贷款的提前还款额度只要10%+10%。
3丶贷款合同到期时，一次性还清，或较大比例清偿。按照上面所述的例子，借款人在贷款合同5年到期时，还清按揭贷款，也可清偿任何比例的贷款本金而没有限制。
提前还款时，有两个问题必须考虑：还多了，银行要罚款；还多了，日后需要现金怎么办。
注意提前还款的罚款一般是怎么计算的？
很多人，包括一些在银行工作的人，都搞不清按揭贷款的罚款问题。这也难怪，时至今 日，加拿大并没有一个统一的罚款计算方法。每个银行都有自己的计算方式，每个人的贷款产品也不同，所以，消费者更加难以搞清楚，如果提前还清贷款，罚款会 是多少。开放式（open）的按揭贷款，随时可以还清贷款并解除抵押，没有罚款。
封闭式（closed）的按揭贷款，在到期之前，如果还清贷款并解除抵押，会有罚款。在两种情况下，即使借款人的贷款是封闭式贷款，没到期的情况下，还清也没有罚款：可携带（portable）贷款和让渡按揭（mortgage assumption）贷款。
前者是指，借款人换房，原来的贷款没有到期，新按揭继续在原贷款银行贷款，原贷款有条件地转入新贷款；后者是指卖房时买家愿意承接卖家的按揭贷款，从而避免卖家按揭贷款的违约罚款。
浮动利率（variable rate）封闭式按揭贷款的罚款金额为3个月利息。固定利率（fixed rate）封闭式按揭贷款的罚款有两种办法，罚款执行结果较高的金额，一种是按照三个月利息计算，另一种是利差法（IRD Interest rate differential）计算。
很多人不了解什么是IRD。简单地说就是当初利率与违约时利率的差，乘以余额，再乘以所剩的时间。当初的利率，是指借款时的挂牌利率，如果借款人的实际利率与挂牌利率之间有折扣，则要把折扣加回。
来源：网络
看了网上朋友的评论，笔者同意网友的意见：有能力的情况下，加速偿还自住房按揭贷款，能够起到节省利息支出，改善家庭负债的效果；对于投资类房产，则情况相反，最大限度地延长还款期限（amortization）,无需进行任何形式的加速还款。
有位网友举例说，自己的朋友加速把投资房的按揭贷款还清了，之后发现，租金净收入 比原来高，因此所得税比没还清贷款时多，于是将投资房又做了再贷款（Refinance）,把取出的现金加速偿还了自住房按揭贷款，并在报税时以出租房的 利息支出来抵减租金收入，而税局认为投资房的按揭贷款利息支出不可以抵税，虽然借款人入秉法院，但最终结果是税局获胜。从上面的例子来看，如果偿付能力很 强，可以先投资RRSP或TFSA等避税或延税的理财产品，然后再选择加速偿还自住房按揭贷款。出租房的按揭贷款无需加速偿还。
加速还款的办法
1丶选择加速的两周或每周付（accelerated biweekly or weekly），这两种付款方式下，月供中都有一部分款项直接用于偿还本金，虽然每期金额不大，但日积月累下来，对加速还款是有帮助的。另外，付款频率越 快，利息支出越少。没有能力一次过大比例提前还款的消费者，可以选择加快还款频率，以及选择“加速两周/每周付” 的月供方式。
2丶利用银行允许的提前还款额度，加速还款。例如，BMO（满地可银行）允许封闭 式（closed）按揭贷款借款人通过每年提高月供款20%，或每日历年加速偿还原定贷款本金的20%来进行加速还款，即，提前还款便利为 20%+20%。还款金额直接用于清偿本金，是最快最有效的提前还款的方式。如果是开放式（Open）的贷款，可以随时还清按揭贷款，没有比例限制。
需要注意的是，封闭式贷款提前还款额度各个银行有不同的规定，即使是同一个银行，不同的产品，也有可能不一样。例如，BMO的5年和10年低利率（Low-rate）封闭式按揭贷款的提前还款额度只要10%+10%。
3丶贷款合同到期时，一次性还清，或较大比例清偿。按照上面所述的例子，借款人在贷款合同5年到期时，还清按揭贷款，也可清偿任何比例的贷款本金而没有限制。
提前还款时，有两个问题必须考虑：还多了，银行要罚款；还多了，日后需要现金怎么办。
注意提前还款的罚款一般是怎么计算的？
很多人，包括一些在银行工作的人，都搞不清按揭贷款的罚款问题。这也难怪，时至今 日，加拿大并没有一个统一的罚款计算方法。每个银行都有自己的计算方式，每个人的贷款产品也不同，所以，消费者更加难以搞清楚，如果提前还清贷款，罚款会 是多少。开放式（open）的按揭贷款，随时可以还清贷款并解除抵押，没有罚款。
封闭式（closed）的按揭贷款，在到期之前，如果还清贷款并解除抵押，会有罚款。在两种情况下，即使借款人的贷款是封闭式贷款，没到期的情况下，还清也没有罚款：可携带（portable）贷款和让渡按揭（mortgage assumption）贷款。
前者是指，借款人换房，原来的贷款没有到期，新按揭继续在原贷款银行贷款，原贷款有条件地转入新贷款；后者是指卖房时买家愿意承接卖家的按揭贷款，从而避免卖家按揭贷款的违约罚款。
浮动利率（variable rate）封闭式按揭贷款的罚款金额为3个月利息。固定利率（fixed rate）封闭式按揭贷款的罚款有两种办法，罚款执行结果较高的金额，一种是按照三个月利息计算，另一种是利差法（IRD Interest rate differential）计算。
很多人不了解什么是IRD。简单地说就是当初利率与违约时利率的差，乘以余额，再乘以所剩的时间。当初的利率，是指借款时的挂牌利率，如果借款人的实际利率与挂牌利率之间有折扣，则要把折扣加回。
来源：网络
